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話題になっている民泊についての解説

■民泊とはなんなのか？

　民泊とは、現在においては個人宅やマンションアパートの一室などを他人に「有償」で貸し出して、宿泊させることです。

かつては、農村や漁村にある民家で宿泊することを指しました。
しかし、インターネットの宿泊仲介サイトの出現によって、個人宅でも宿泊するビジネスが増えたことにより、かつての意味より広がりました。
この民泊は日本独自のサービスではなく、海外では「ホームシェアリング」や「バケーションレンタル」と呼ばれています。
これは、ホテル宿泊で物足りない利用者やホテルで賄えない需要を補う方法として、欧米ではこの民泊が広く利用されているのが現状です。

厚生労働省のホームページより引用

https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000111008.html

Ｑ３　「民泊サービス」とは、どのようなものですか。

Ａ３ 法令上の定めはありませんが、住宅（戸建住宅、共同住宅等）の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供することを指します。住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業の届出を行う場合や、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除くと、簡易宿泊営業として旅館業法上の許可を取得して実施する場合が一般的です。

■民泊が注目されているのはなぜなのか？

　現在民泊が話題になり注目されています。（2020年4月以降はコロナの影響によりインバウンドの数は激減してます。その以前の話になります。）

その理由や背景を見てみましょう。

第一に外国人観光客の増加による宿泊施設不足です。

訪日外国人旅行者数は、2008年は約800万人だったのに対し、2018年は約3,100万人と約4倍です。

このように増加したのは、日本の観光立国政策のため、ビザの緩和やLCC路線の拡充、そして海外での訪日プロモーションが挙げられます。
日本の人口の約3割は訪日外国人旅行者数ですが、これに伴って問題になるのは、ホテルや旅館などの宿泊施設の不足です。
東京や京都などの主要ホテルの稼働率が増えていて、客室単価が高騰しています。
ホテルの建設をするにしても、建築基準が厳格であり費用が高く、ホテルを増やすのが困難なのが現状です。

第二に、空き家活用です。
 

日本では空き家率が2018年は13.6%と過去最高を更新しています。
少子高齢社会で人口が減りつつある日本において、空き家が今後増え続けることが予想されます。
そこで、民泊として空き家を宿泊施設として活用する方法が考えられました。
活用することで、空き家が目立つ地方では、外国人観光客が訪問することで地方創生のチャンスが生まれ、観光収入や人々の交流が増えていきます。
都心でも駅から遠い物件では、空き家の物件があります。
しかし、民泊にすることで、観光客のニーズがマッチして稼働率が高まることが可能です。
従って、都心や地方に限らず、全体での活用が期待できます。

第三に、シェアリング・エコノミーと不動産投資です。

民泊を含めてシェアリング・エコノミーは、世界の潮流となっていて、物に限らずサービスの有効活用の点で期待ができます。
そして、民泊は前述した高額なホテル建設と比較して少ないコストで実現ができます。
これを支えているのはインターネット仲介サービスです。
不動産投資の観点では、マンション投資やアパート経営だと空室率が増加している昨今において、投資のリスクが高く利回りの低下が問題になっています。
そのため、投資対象として避ける人が増加しているのが現状です。
そこで、増加する観光客数と空き家の活用から、不動産投資の新たな選択肢として民泊の注目が高まっています。

■民泊についての法律（住宅宿泊事業法）

※民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ　厚生労働省ホームページより

https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000111008.html

　民泊については、旅館業法の施行令が改正され、規制緩和がなされました。そして新たに、住宅宿泊事業法が施工されました。

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住宅宿泊事業法について

引用元：e-GoV 電子政府の総合窓口　https://www.e-gov.go.jp/about/

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=429AC0000000065

令和元年六月十四日公布（令和元年法律第三十七号）改正

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許可ではなく届け出だけで済むのが住宅宿泊事業法（民泊新法）の民泊です。
ただし、年間営業日数が180日以下（特区民泊は除く）であることが条件で、ホテルや旅館業が設置できない住居専用地域でも民泊ができるのが特徴です。

※ただし、各行政の条例により住居専用地域での運営を制限している場合がありますので、事前に確認をしましょう

　民泊新法では、各自治体の条例で年間営業日数を減らすことができますし、民泊不可にすることができます。
そして、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を定められた地域における民泊では、認定だけで済むため、許可手続きなどの負担がかかりません。
しかし、特別区域が限られていて、2泊3日以上や最低床面積の確保が条件です。

■民泊の主な問題点は何？

第一に、近隣住民とのトラブルです。

共同住宅では宿泊者（インバウンドの場合は特に）と他の住民との文化や習慣の相違によって、トラブルが生じます。

たとえば、宿泊者が深夜に騒ぐといった騒音問題があり、これは無視できません。
民泊新法では、近隣住民とのトラブル防止のため、宿泊者への説明や苦情解決が義務付けられています。
しかし、これだけでトラブルが発生しない、とは限りません。
そのため、各自治体の相談窓口が設置されているところがあります。
また、政府は相談窓口が設置されているのです。

第二に、ヤミ民泊です。無断運営

旅館業法に該当する施設や民泊では、前述したように許可や届け出が必要ですし、民泊新法では年間営業日数が制限されています。
そうすると、日数制限以上に運営をするヤミ民泊という違法な民泊運営をするところがあります。
政府はこのようなヤミ民泊の取り締まりの強化を実施中です。特に外国人が運営している施設においては要注意です。

第三に、マンション管理規約の問題です。

マンションに居住するだけでなく民泊を運営するうえで、マンション管理規約といったルールを守ることが義務付けられています。
マンションの管理規約で民泊禁止と記載されているところがあり、よく確認することが必須です。

（分譲マンションの9割以上が管理規約で民泊運営を禁止してます）

第四に、条例の上乗せリスクです。

民泊新法では各自治体の条例で上乗せされる可能性があり、民泊のために初期投資した場合、その条例によって損失するリスクがあります。
そのため、民泊新法の民泊ではなく、旅行業法に業態変更するところもありますが、民泊以上に消防施設、建築基準法が厳格に設けておりますので

マンションの1室を旅館業に変更というのは個人レベルではほぼ無理です。手続きは民泊管理会社、建築基準法は建築士等に確認するべきです。

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