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東京・池袋 気軽に民泊を運営したいなら(9)

東京・池袋 気軽に民泊を運営したいなら(9)

民泊の法整備と利用者の推移や実績

■民泊を巡るトラブルと法整備

 

 民泊は日本にその名前が知れ渡るようになった当時は、法整備も不十分で、運用も自由になされていました。
その結果、民泊を運用する住宅と近隣住民や同じマンション内の住民などとの間でゴミ出しを巡るトラブルや宿泊者が遅くまで騒ぐなど騒音トラブルがしばしば問題となりました。


 そこで、民泊の品質を上げ、周辺に住む住民に安心を与えるとともに、民泊の利用に不安があった人も安心して活用できるよう民泊新法とも呼ばれる住宅宿泊事業法が定められました。


急速に増加する民泊においては衛生面や安全に関する設備や基準が整っていない点や騒音やゴミ出しなどの近隣トラブルが社会問題となっている点を踏まえ、都道府県知事等への届け出を義務付け、近隣住民とのトラブル防止の事前措置を図ることなどを求めて、平成29年6月に成立し、平成30年6月15日から施行されています。

 

■民泊には大きく3種類がある

他人の家や空き住居に泊まるという方法は世界の他地域では以前からある宿泊スタイルですが、日本では民泊の言葉とともに近年になって浸透を始めたものです。
一部の先進的な人の間で始まった民泊の後追いで法整備がなされたわけですが、実は民泊を規定する法律は民泊新法だけではありません。
以前からある旅館業法が適用されるケースや新たに成立した国家戦略特区法の適用を受ける民泊も増えてきました。
どの法律の適用を受けるかにより、民泊を始めるにあたっての行政への手続き方法や民泊を運営できる場所や日数などに違いが出てくるので注意が必要です。

 

観光庁ホームページの出典内容の問合せは下記へお願いします。

国土交通省代表03-5253-8111

住宅宿泊事業・住宅宿泊仲介業関係
観光庁観光産業課
直通:03-5253-8330 FAX:03-5253-1585
住宅宿泊管理業関係
土地・建設産業局不動産業課
直通:03-5253-8288 FAX:03-5253-1557
法第5条関係(衛生確保の措置)
厚生労働省医薬・生活衛生局 生活衛生課
直通:03-3595-2301 FAX:03-3501-9554
法第6条関係(安全確保の措置※「避難経路の表示」を除く)
住宅局建築指導課
直通:03-5253-8513 FAX:03-5253-1630

マンション管理規約関係
住宅局市街地建築課マンション政策室
直通:03-5253-8509 FAX:03-5253-1631

■民泊新法(住宅宿泊事業法)に基づく場合

 民泊新法は正式には住宅宿泊事業法といいます。
住宅宿泊事業を始めたい人は都道府県知事への届け出が必要で、年間の民泊提供日数の上限が定められています。


 上限は180日なので、およそ年の半分程度の利用が前提となっており、毎日のように宿泊させるわけにはいきません。

また、上限180日の設定は各市区町村の条例によっては短縮される場合があります。


 立地は全国どこでも基本的にOKで、地域の条例で制限がない限りは、住宅専用地域でも運用が可能です。
民泊にする住宅にはキッチン、トイレ、バスルーム、洗面設備が備えられていなくてはなりません。


 現に人の生活の本拠として使用されているか、入居者の募集が行われており、少なくとも年に年1回以上は居住のために使用されている必要があります。

そのため、新築民泊物件というのは法律的に存在してはいけません。必ず、既に本拠として使用されているか入居者募集が行われていることが条件だからです。

 

★居住履歴が一切ない民泊運用向けに用意した新築投資用マンションは該当しないので気を付けましょう。

そもそも、区分所有マンションは管理組合の規定により民泊を禁止していることがほとんどです。

許可している方がまれです。

 

また、非常用照明器具の設置や避難経路の表示など安全衛生の確保や周辺環境への悪影響の防止対策、宿泊者名簿の備え付けなどの義務が課せられます。

 

渋谷区の民泊運営日数の制限について

 

■制限する区域

住居専用地域、文教地区

 

■制限する期間

  1. 4月5日から7月20日まで
  2. 8月29日から10月の第2月曜日の前の週の水曜日まで
  3. 10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで
  4. 1月7日から3月25日まで  

■特区民泊とは

 

 特区民泊は正式には国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業のことを指し、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例事業として、外国人旅行者の滞在に適した施設を一定期間以上提供し、外国語によるガイダンスの提供や外国人旅行者が過ごしやすい環境整備などを求める民泊です。
国家戦略の特区として指定された地域のみでの運用に限られ、特区の認定を受けなくてはなりません。
住宅専用地域での運用も条例などで制限がない限り、可能です。
宿泊利用は2泊3日以上の滞在が条件となっており、外国人観光客の誘致や経済効果を狙うところに国家戦略特区としての意味合いがあります。
特区として指定を受けている地域として、東京都大田区をはじめ、大阪府や大阪市が代表的です。
特区指定地域に貸したい部屋などをお持ちの場合には、特区民泊の検討が必要です。

 

 ■旅館業法に該当する継続運用

 

民泊新法では1年の利用を180日までに限っています。
これを超えて有償で繰り返し宿泊施設の提供をする場合、それが住宅を利用する場合であっても、旅館業法に基づく営業許可を得なければなりません。
なお、住宅を利用する場合、住宅専用地域に立地するケースは認められないため、注意が必要です。
旅館業法の許可にはいくつかの種別が設けられています。
民泊新法による届け出ではなく、継続的な民泊サービスを実施したい場合、多くのケースで簡易宿所営業の種別で許可が取得されています。

 

 

 ■どのくらいのニーズがあるのか

 民泊を運用しようか考えるとき、気になるのがどのくらいのニーズがあるかです。
せっかく設備を整えるためのリフォームをしたり、安全面や衛生面の基準をクリアしたり、面倒な行政への手続きを取ったのに、利用者がまったく現れないのではコストやかけた手間が無駄になってしまいます。


 この点、2019年2月~3月にかけての観光庁の調査によれば、全国で運営されている民泊の宿泊者数は海外からの旅行者が207,979人、日本居住者の利用が74,271人となっており、海外からの利用が約7割、日本人の利用が約3割に迫る勢いです。
民泊を巡るトラブルや民泊新法の成立など、テレビやネットで取り上げられることで、国内でも民泊の知名度が高まるにつれ、近年、日本人の利用者が増加の一途を辿っています。


 2018年12月~2019年1月の前回調査と比較しても、海外からの宿泊者数は前回比108.8%で微増だったのに対し、日本人の利用は前回比 130.8%と大幅に高まっています。
 海外からの利用は中国、韓国、アメリカの順に多く、続いて台湾、香港と続くのです。
1人あたりの宿泊日数(延べ宿泊者数÷宿泊者数)は全国平均が2.6泊、東京都は 3.3泊で最も日数が多く、次に3.1泊の大阪府、2.8泊の埼玉県、2.6泊の北海道、2.5泊の京都府と続きます。
こうした官公庁提供の信頼あるデータなどを参考にしながら、地域の実情や運用したい住宅の構造や設備などを踏まえて、どのように運用すべきか検討しましょう。

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